Изменения на рынке недвижимости Батуми и Аджарии в 2022 году

динамика цен, портрет покупателя, типы продукта

Рынок недвижимости Грузии неизменно растет на протяжении последних 10 лет. Динамика 2022 года во многом основана на внешней повестке: приток мигрантов, оставшихся на территории Грузии, составляет чуть более 100 000 человек. Это серьезные цифры для трехмиллионной Грузии. И разумеется, всем или почти всем этим людям потребовалось жилье. Таким образом, спрос естественным образом подтолкнул цены к росту.

При этом увеличение спроса и цен на аренду жилья спровоцировал скачок интереса к покупке недвижимости со стороны местных и зарубежных инвесторов: купить квартиру и зарабатывать на аренде уже сейчас – привлекательная идея, особенно в сравнении с процентом по депозитам.

Как изменились цены на аренду и покупку?

Согласно отчету финансовой компании TBC Capital, наибольший прирост количества проданных объектов недвижимости пришелся на прилегающие районы Батуми и пригород. Это объясняется тем, что цена в этих локациях была существенно ниже, чем в центре, а значит, быстрое решение жилищного вопроса здесь стало более доступным для мигрантов. Так например, средняя цена на покупку за квадратный метр в Кобулети в начале года составляла 820$, а к середине лета – уже 970$.
Рынок аренды среагировал наиболее жестко: арендная ставка стихийно выросла на 100-150% в первые месяцы войны в Украине. Так квартира с одной спальней зимой 2021 года стоила 300$ в месяц. В феврале-апреле аналогичную квартиру можно было найти только за 700$ в месяц. К концу года рынок аренды незначительно скорректировался. И сегодня такую квартиру можно подобрать за 600$.

Неочевидно выгодные районы для инвестирования

Несмотря на явные тенденции, подталкивающие инвесторов вкладываться в покупку квартир для сдачи в долгосрочную аренду, на рынке Аджарии есть локации, которые растут независимо от повестки. Так например, Гонио признан районом с самыми быстро растущими ценами на недвижимость. Средняя цена за квадратный метр составляла 1000$ в каркасе. К концу 2022 года средняя цена установилась на отметке 1200$, а на первой линии – 1900$.

Неочевидно выгодные типы недвижимости

Наименее конкурентной нишей рынка была и остается загородная недвижимость. Малочисленность таких проектов позволяет им устанавливать цену без оглядки на соседей. Поэтому сегодня в Батуми и окрестностях можно найти проекты по цене от 800 до 2500$ за квадратный метр. При этом, по своему типу это могут быть как таунхаусы, так и отдельно стоящие виллы.
Такой объект обойдется дороже на входе, но и даст хороший и относительно быстрый возврат инвестиций. Так средний дом стоимостью 250 000$ сдается в среднем по 250$/сутки. При заполняемости в 65% по году и пропорции заработка 60/40% с управляющей компанией, мы получим окупаемость через 7 лет. При этом приведенные показатели заполняемости сильно занижены относительно реальной практики.

Портрет покупателя недвижимости в Грузии

Грузия была и остается одним из самых привлекательных рынков для инвесторов всего мира. Сюда с охотой вкладываются выходцы из Израиля, ОАЭ, Катара, Саудовской Аравии, стран СНГ – от Украины до Армении, Польши, Германии, Испании, Америки и Канады. Из последних ярко проявляются крупные инвесторы, покупающие целые этажи для релокации IT-бизнеса.

О том, в какую недвижимость стоит вкладываться сегодня, узнайте у специалистов Georgia Private Investment.